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  • Me Julien Ferlicot

Logement décent: les droits du locataire en cas de logement non décent et intervention de l’Huissier

Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire pour son habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence fixé par la loi et des règlements successifs.

Base légale de l’obligation : l’article 6 de la loi du 06/07/1989

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».

Ainsi, l ’obligation de délivrer un logement décent concerne les logements locatifs, vides ou meublés, à usage de résidence principale

Le Décret du 30.01.2002 (n°2002-120) vient définir les caractéristiques du logement décent

Objectifs :

La loi a voulu protéger le futur locataire et sanctionner les marchands de biens, autour de quatre principes fondamentaux :

- le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants

- le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants

- le logement ne présente pas de défauts manifestes de performance énergétique

- le logement doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement.

La vérification de la décence :

La vérification de la conformité et de la décence d’un logement répondant aux critères légaux décence peut intervenir à tout moment de la location : lors de l’entrée dans les lieux (signature du bail, état des lieux) ou pendant la vie du bail.

Il est possible pour le locataire de procéder à une évaluation de l’état de son logement par lui-même.

Après avoir réalisé votre premier diagnostic, il est utile de faire appel à un Huissier de Justice afin que celui-ci procède aux constatations matérielles démontrant l’absence du respect des caractéristiques imposées par la loi et établir afin un procès-verbal opposable à votre bailleur vous permettant de faire valoir vos droits devant le tribunal.

Le Contenu de la vérification :

Le logement doit être pourvu de plusieurs équipements et avoir une enveloppe générale répondant à des critères définis par la législation en vigueur, parmi les lesquels :

· l’immeuble et l’accès au logement : accès à l’immeuble, fondations, gros-œuvre, la toiture et les fenêtres extérieures, garde-corps, câbles en parties communes, éclairages extérieurs

· le logement dans sa globalité : état des murs, sols et plafond, absence de moisissure, de dégât des eaux , revêtements dégradés ou abimés anormalement, présence de flocage ou de faux plafond, remontées d’infiltrations, l’état des installations électriques, des canalisations du logement, le mode de chauffage, l’aération suffisante du logement, l’accès au logement, les menuiseries,

· les différentes pièces du logement selon leur usage : le logement doit disposer d’une pièce ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres. La pièce doit disposer d’au minimum une fenêtre ouverte sur l’extérieur, disposer d’une prise ou d’un éclairage dans chaque pièce.

· Dans la cuisine, il doit y avoir un point d’eau potable avec pression suffisante, un évier, de l’eau chaude et froide, une évacuation des eaux avec siphon, un éclairage

· Dans la salle de bains/WC : arrivée d’eau froide et chaude avec système d’évacuation normal, un éclairage suffisant

RECOURS : votre logement n’est pas décent, que faire ?

Vous avez pu vous rendre compte, immédiatement ou au fur et à mesure de votre occupation que le logement comportait plusieurs anomalies, signe d’indécence.

La première chose est de vous constituer la preuve de cette indécence.

Aussi, nous vous conseillons vivement l’établissement d’un constat d’huissier décrivant tous les points et anomalies ainsi détectées dans le logement.

Aussi, notre Etude est a votre disposition pour établir un constat de non-conformité locative du logement dans lequel vous habitez.

Par la suite, que faire ?

Entant que locataire vous pouvez engager une procédure auprès de votre bailleur, déposer un recours devant la Commission de conciliation de votre département, saisir le tribunal.

Signaler la situation à la CAF : le versement de la CAF est subordonné à la conformité du logement et de sa décence. L’organisme pourra alors interroger le bailleur et recueillir ses observations afin de lui demander de procéder à la remis en état du logement. A défaut, la CAF est en droit de suspendre le versement au bailleur de la CAF.


ATTENTION : EN TANT QUE LOCATAIRE, VOUS N’AVEZ PAS LE DROIT DE SUSPENDRE LE PAIEMENT DU LOYER.

UNE SOLUTION : en cas de non respect par votre bailleur de ses obligations, nous conseillons d’établir les manquements par l’établissement d’un procès-verbal de constat vous garantissant une preuve juridique afin d’obtenir satisfaction devant les tribunaux.

Pour autant, si le locataire peut se plaindre de l’indécence du logement, à l’inverse , le bailleur a intérêt à se prémunir contre toute tentative d’accusation frauduleuse en faisant dresser un procès verbal de constat de conformité locative/de décence de son logement qu’il pourra présenter au locataire au moment de la prise en possession des lieux loués.


L'Etude est à votre disposition pour établie ce constat afin de faire valoir vos droits devant votre bailleur en cas de procédure. N'hésitez pas à nous contacter.

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